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Mit Crowdfunding in Immobilien investieren? Das sind die Risiken & Chancen!

Crowdfunding im Immobilienbereich

Allgemeines

Im Folgenden informieren wir über das sogenannte Crowdfunding und wie dies im Immobilienbereich eingesetzt wird.

Selbstverständlich ersetzt dieser Artikel keine individuelle Beratung in rechtlicher, steuerlicher oder anlagebezogener Art, er dient lediglich der Information.

Sogenanntes „Crowdfunding“ oder auch eine Schwarmfinanzierung bezeichnet Konzepte, die in jüngerer Zeit aufgekommen sind um bestimmte Vorhaben durch kleinere Beiträge vieler privater Teilnehmer (Mikrokredite; Mikroinvestments) zu finanzieren.

Unterschieden werden im Grundsatz vier Varianten des sogenannten Crowdfunding:

  • Donation-Based Crowdfunding (Crowddonation)
  • Reward-Based Crowdfunding (Crowdsupporting, aufgeteilt in Crowdfunding und Pre-Selling)
  • Lending-Based Crowdfunding (Crowdlending)
  • Equity-Based Crowdfunding (im Deutschen auch Crowdinvesting genannt)

(Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Crowdfunding ; Crowdsourcing, LLC: Crowdfunding Industry Report: Market Trends, Composition and Crowdfunding Platforms 2012, S. 12.)

Für den Anlage- oder Immobilienbereich relevant sind hauptsächlich die letzten beiden Varianten, auf die wir uns hier konzentrieren.

Interessant ist für Projektentwickler, Bauträger und sonstige Unternehmen das im Crowdfunding-Modell eingeworbene Mezzanine Kapital (https://de.wikipedia.org/wiki/Mezzanine-Kapital) deswegen, weil anders als bei herkömmlichen Finanzierungen über Kreditinstitute (Banken und Sparkassen), aufgrund der Regularien unter denen diese stehen keinerlei Eigenkapital vonnöten ist.

Abgesehen davon wird Kapital von Kleininvestoren von Seiten der finanzierenden Bank ins Eigenkapital des Darlehensnehmers gerechnet, sodass eine mezzanine Finanzierung also teils mit Privatkapital (Crowdfunding) als Eigenkapitalersatz und teils über einen herkömmlichen Kredit finanzierbar wird.

Im Gegensatz zum Crowdlending, also der Darlehensvergabe von Kleindarlehensgebern steht das Crowdinvesting, bei dem die Mikroinvestoren auch am Unternehmenserfolg selbst teilhaben können.

Hierbei werden vom Crowdinvestor wiederum kleinere Anlagebeträge angefordert, die im Rahmen von atypisch stillen Unternehmensbeteiligungen, partiarischen Darlehen oder auch Genussrechten „vergütet“ werden.

Atypisch stille Beteiligung

Der Anleger erhält faktisch sowohl rechtlich als auch steuerlich Anteile am Vermögen und vor allem am Gewinn des Unternehmens. Regelmäßig wird dies in Form einer atypisch stillen Gesellschaft vorgenommen, weil hier die Mitspracherechte und die Veröffentlichungspflichten besonders geregelt werden können. Ausserdem besteht in der atypisch stillen Gesellschaft eine Teilnahme an Gewinn und Verlust des Unternehmens, da ansonsten bilanziell die Einlage als Fremd- und nicht als Eigenkapital behandelt wird.

Heißt konkret: Der atypisch stille Gesellschafter erhält kein Mitspracherecht im Unternehmen und muss nicht in einer Gesellschafterliste aufgeführt werden, die beim Handelsregister einzureichen ist. Dies geschieht letztendlich vor allem aus Gründen der Praktikabilität, weil das Zielunternehmen regelmäßig weder Geld noch Zeit hat, den Verwaltungsaufwand einer Gesellschafterversammlung mit großen Mengen Kleinanlegern zu betreiben und darüber hinaus Investitionen übers Internet ermöglichen will, was im Extremfall dazu führen würde, dass jeden Tag bis zu 100 mal das Handelsregister um Änderung gebeten werden müsste.

Partiarische Darlehen

Beim partiarischen Darlehen erbringt der Investor eine Darlehensleistung, also eine „Geldleihe“, §§ 488 ff. BGB, deren Zinssatz variabel vom Unternehmenserfolg abhängig gemacht wird. Diese Darlehen sind aber, damit sie auch im sogenannten Überschuldungsstatus des Unternehmens (Insolvenzprüfung) und damit auch bei der Kreditwürdigkeitsprüfung als Eigenkapital gewertet werden können, in aller Regel mit einem sogenannten qualifizierten Rangrücktritt versehen, das heißt, dass im Falle einer Insolvenz des Unternehmens aus egal welchen Gründen der Anleger als allerletzter Gläubiger überhaupt bedient wird, aufgrund der geringen Darlehenssumme dann auch mit einer verschwindend geringen Insolvenzquote.

Genussrechte

Genussrechte sind als solches nicht gesetzlich definiert, selbst wenn sie gesetzlich z.B. in § 221 III AktG erwähnt werden. Letztlich handelt es sich um ein schuldrechtliches Kapitalüberlassungsverhältnis eigener Art, bei dem sich der Genussrechtsinhaber verpflichtet dem Emittenten Geld zur Verfügung zu stellen und im Gegenzug das verbriefte Recht („Genussschein“) erhält, jedenfalls teilweise wie ein Gesellschafter des Emittenten behandelt zu werden, etwa durch Beteiligung am Gewinn, eine Beteiligung am Erlös oder auch die Option auf einen späteren Rechteerwerb am Emittenten.

Wieso gibt es Crowdfunding für Immobilien?

Im Immobilienbereich treten natürlich dieselben Probleme auf, wie im sonstigen geschäftlichen Umfeld, nämlich die der Finanzierung von Vorhaben aus Fremdmitteln.

Aufgrund der Eigenkapitalanforderungen der Banken bei der Kreditvergabe fällt es gerade jungen Unternehmen in dieser Branche schwer, die nötigen Mittel nachzuweisen und aufzubringen. Dabei ist Crowdfunding ein probates Mittel um einerseits die Eigenkapitalanforderungen zu erfüllen, andererseits aber faktisch kein eigenes Kapital aufzubringen.

Es wird die Möglichkeit geboten, attraktive Renditen in Aussicht zu stellen und so sehr schnell, z.B. über Internet viele kleinere Beträge „einzusammeln“, die dann als Sprungbrett für große Projekte dienen.

Darüber hinaus kann beim Crowdfunding der Kapitalnehmer (Darlehen oder Beteiligung) von Beginn an auch die Laufzeit seiner eigenen Verpflichtung bestimmen und somit einerseits „schnelles Geld“ versprechen, andererseits aber eben auch eine kurzfristigere eigene Bindung erreichen, als dies bei Bankkrediten üblicherweise der Fall ist.

Wie funktioniert Immobilien Crowdfunding?

Am Anfang steht das Projekt.

Der Kapitalnehmer stellt sein Projekt vor und veröffentlicht die Bedingungen unter die er das Crowdfunding stellt.

Hierbei wird auch der Kapitalbedarf offengelegt, der über die Crowd gedeckt werden muss.

Dann können sich interessierte Anleger meist online zu bestimmten Einlagen in das Unternehmen verpflichten (Darlehen oder Beteiligung). Der Start des Projekts beginnt, sobald die hierfür notwendigen Publikumsmittel eingeworben werden konnten.

Für die Projektdurchführung und die Beteiligung der Investoren sind theoretisch hunderte in Details verschiedene Modelle denkbar. Im Allgemeinen ist aber eine Beteiligung am Unternehmenserfolg „als Zins“ oder als Vergütung für die Kapitalhingabe auf Zeit das Mittel der Wahl.

Da Genussrechte beispielsweise auch Optionen vermitteln können wäre auch denkbar, den Investoren die Option zum Erwerb eines Miteigentumsanteils am fertigen Projekt offenzuhalten, hierbei kommt es darauf an, in welcher rechtlichen Struktur, also Gesellschaftsform man sich bewegt.

Je nach Beteiligungsstruktur und Liquiditätsplanung macht im Immobilienbereich eine Ausschüttung an Anleger erst nach Fertigstellung überhaupt Sinn.

Wenn etwa ein Generalübernehmer ein Projekt für einen bereits feststehenden Käufer (z.B. Fondsgesellschaft) fertigstellt, wird der Gewinnanteil aufgrund der üblicherweise bestehenden Vereinbarung erst mit den letzten Raten im Bauträgervertrag gezahlt und kann dementsprechend danach erst ausgeschüttet werden.

Eine laufende Zahlung kann nur erfolgen, wenn das Zielunternehmen mit laufenden Gewinnen, beispielsweise aus Vermietung und Verpachtung plant und diese dann auch erhält.

Crowdfunding Vor- & Nachteile

Vorteile

Als Vorteil verbuchen muss man sicherlich das kapitalmäßig geringe Risiko, da Kleinbeträge eingeworben und durch den Investor gezahlt werden.

Ausserdem ist vor dem Investment frei bestimmbar, wie viel der Investor als Kapital einsetzen will.

Darüber hinaus ist das Investment schnell platziert ohne vorher großartige Beratung oder ähnliches zu haben.

Nachteile

Als ersten Nachteil kann hier insbesondere für unerfahrene Anleger die unterlassene Beratung gelten. Der unerfahrene Anleger bekommt eine sehr hohe Rendite versprochen – die auch eintreten kann – und gegebenenfalls sogar die Investmentstruktur erklärt, kann aber nicht immer beurteilen, ob diese Form der Investition das Richtige für ihn ist.

Danach hat der Investor – wie in anderen Anlageformen allerdings auch – keinerlei Mitspracherecht. Das hört sich zunächst nicht so wichtig an, birgt aber durchaus ein „Wasserkopf“-Risiko, weil über die Vergütung der Geschäftsführer und weiteren Organe der Zielgesellschaft keine Kontrolle besteht und hierdurch der Gewinn flexibel kontrolliert werden kann.

Sollte das Projekt scheitern und das Zielunternehmen in Insolvenz falls droht dem Anleger das sogenannte Totalverlustrisiko, also dass er keinen Cent mehr von seiner Einlage und schon gar keine Rendite zurück erhält. Dies gilt natürlich auch für viele andere Anlageformen, zum Beispiel Aktien, ist aber trotzdem schmerzhaft, gerade wenn Kleinbeträge angelegt werden, weil sich der Investor keine größeren leisten kann.

Es werden keine Sicherheiten geboten. Banküblich werden Sicherheiten wie Grundschulden oder Hypotheken gestellt um den Ausfall eines Kredits abzusichern. Diese Sicherheit erhält der Crowdinvestor gerade nicht und ist damit einem höheren Totalausfallrisiko ausgesetzt. Die Bank (bei Mezzanine-Finanzierungen) greift bei Ausfall des Darlehens jedenfalls auf grundbuchmäßige Sicherheiten zurück.

Immobilien Investment mit der Invest First Gmbh

Die Invest First GmbH bietet stattdessen ausschließlich Direktinvestments in Immobilien an, das heißt, dass der Anleger auch gleichzeitig Käufer im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie ist, die er auch vorher besichtigen oder sogar selbst nutzen kann.

Es erfolgt ein Eintrag in das Grundbuch, sodass der Anleger jederzeit (nach Rücksprache mit seiner Bank) auch die Möglichkeit hat, die Anlageimmobilie zu verkaufen und „freie Liquidität“ zu schaffen. Ob und wann dies wirtschaftlich und steuerlich sinnvoll ist muss natürlich einer Einzelfallprüfung vorbehalten bleiben.

Für die laufenden Mieterträge bieten die Produktpartner der Invest First GmbH unterschiedliche Konzepte an, von Mietpool bis Mietgarantien, die jeweils dafür sorgen, dass der erwartete Ertrag auch fließt.