Denkmalimmobilien als Kapitalanlage: Ein lukratives Investment?

Kristof Mades 18.04.2020

Was sind Denkmalimmobilien?

Immobilien, die gemäß den Vorgaben der verschiedenen Denkmalschutzgesetze der Bundesländer in der Denkmalliste geführt werden dürfen, werden als Denkmalimmobilien bezeichnet Der deutsche Staat sichert durch den Status „Denkmal“ verschiedene Immobilien durch besondere Förderung und sorgt somit mittelbar für den Substanzerhalt.

Ab wann gilt ein Haus als denkmalgeschützt?

Gemäß den Regelungen der Denkmalschutzgesetze können Immobilien, die Zeugnisse geistigen oder künstlerischen Schaffens, des handwerklichen oder technischen Wirkens oder historischer Ereignisse oder Entwicklungen, sowie auch solche, die kennzeichnende Merkmale von Städten und Gemeinden sind zu Denkmalimmobilien erklärt werden, sofern an deren Erhaltung und Pflege aus unterschiedlichen Gründen (kulturell, wissenschaftlich, städtebaulich) besonderes öffentliches Interesse besteht.

Lohnt sich der Kauf von Denkmalimmobilien?

Denkmalimmobilien zu erwerben ist im Grundsatz immer auch mit einer großen Gefahr verbunden, weil das Kaufobjekt noch sorgfältiger geprüft und ausgewählt sein muss, als dies schon bei „normalen“ Bestandsimmobilien der Fall ist.

Nachteile

Zunächst einmal muss man sich als Käufer immer im Klaren darüber sein, was man erwirbt. Bei Denkmalimmobilien ist dies in der Regel die Bausubstanz, die regelmäßig in die Jahre gekommen sein wird, sowie auch die strikten Auflagen, die bei kleinsten Umbaumaßnahmen von den Denkmalschutzbehörden überwacht werden. Eine nachträgliche Abstützung wäre beispielsweise nicht ohne einen vorherigen Antrag oder eine Genehmigung notwendig. Diese Auflagen können sich bis in das Innenleben erstrecken, beispielsweise auch bis zur Umgestaltung einer Eingangshalle.

Vorteile

Wenn man allerdings eine Denkmalimmobilie gefunden hat, die bereits durch den Verkäufer in einen weiterhin denkmalgeschützen, allerdings ansonsten modernen Zustand versetzt worden ist, steigert man die Rentabilität als Anlageobjekt über die ersten zehn Jahre enorm. Durch Fördermittel der Länder wäre hier grundsätzlich beim Kauf bereits ein Zuschuss denkbar – eine Mittelausschüttung muss aber im Einzelfall wiederum beschlossen und genehmigt werden. Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten erhält der Käufer aber immer, das heißt, dass über die ersten 10 Jahre bereits bis zu 90 % des Kaufpreises abgeschrieben werden können.

Denkmalimmobilie für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage?

In einer denkmalgeschützten Immobilie zu wohnen, also diese zur Eigennutzung zu erwerben, bietet dem Käufer selbstverständlich immer ein gewisses Prestige, gerade dann, wenn die Immobilie bereits in einem gehobenen Standard saniert wurde. Dennoch sollte man die Möglichkeit, sein Kapital mittelfristig in einer Denkmalimmobilie zu binden durchaus in Betracht ziehen. Immerhin kann man so unter Ausnutzung steuerlicher Vorteile und bei höchster Sicherheit durch Eintragung des Eigentums im Grundbuch einen nicht unbeträchtlichen Grundstock an Vermögen ansparen – in diesem Fall auch noch staatlich gefördert.

Was sollte man beachten?

Von höchster Wichtigkeit ist, wie eingangs erwähnt, die sorgfältige Auswahl werthaltiger und langfristig erhaltbarer Denkmalimmobilien entweder aufgrund eigener Sachkunde oder in Zusammenarbeit mit einem vertrauenswürdigen Partner.

Hierbei ist insbesondere auch die Strukturierung der Kapitalisierung der Immobilie wichtig, also die Frage der Vermietung und Verwaltung. Für Kapitalanlageimmobilien ist es wichtig, diese autark durch einen Dritten verwalten zu lassen, der die Immobilie und den Markt kennt, in dessen Bereich die Immobilie gelegen ist. Dann kann im Notfall nämlich auch schnell ein neuer Mieter gefunden werden und der erzielbare Mietzins ebenfalls immer auf die Marktverhältnisse angepasst werden.

Bei der Auswahl des Anbieters ist daher ebenfalls wichtig, ob dieser diese Punkte beachtet hat und hierfür die richtigen Lösungen anbietet. Die Eigenverwaltung eines „Anlageimmobilienportfolios“ ist, was den Arbeitsaufwand angeht, ein nicht nur abendfüllendes Programm, was für den Laien kaum zu bewältigen sein dürfte.

Umso wichtiger ist eine kompetente Beratung bei der Auswahl der Immobilien und der Auswahl des richtigen Partners. Gegebenenfalls kann auch eine vorherige steuerliche Beratung sinnvoll sein.

Denkmalschutz und Sanierung? Geht das denn?

Ja, allerdings, das geht! Für den Bauträger ist hier natürlich ein Verständnis für den Umgang mit historischer Bausubstanz notwendig und natürlich auch eine gute Verbindung zur Denkmalschutzbehörde, damit hier flexibel und zeitnah eine Abstimmung der Maßnahmen erfolgen kann.

Zu aller Anfang steht hierbei die Frage, welcher Teil des Gebäudes geschützt sit, also ob beispielsweise „nur“ die besondere Fassade unter Denkmalschutz gestellt wurde oder eben auch der Innenraum, bestimmte Bauweisen, Böden oder sogar die Nutzung.

Erhaltungsmaßnahmen sind hierbei, sofern das optische Bild der Immobilie nicht beeinträchtigt wird, am Einfachsten durchzusetzen. Schwieriger wird dies mit Nutzungsänderungen. Praktisch unmöglich sind Veränderungen an Grundrissen, Austausch intakter Teile oder sonstige Veränderungen am geschützten Gesamtbild.

Steuervorteile bei denkmalgeschützten Immobilien

Hochinteressant bei der Denkmalgeschützten aber sanierten Immobilie ist, wie bereits erwähnt, die steuerliche Abschreibung. Eine beispielhafte Abschreibungsperiode für die ersten zehn Jahre sieht im Vergleich wie folgt aus:

Beispielrechnung einer Denkmalabschreibung

Jahr Immobilie Denkmalimmobilie
Preis 200.000 € 200.000 €
1 4.000 € 18.000 €
2 4.000 € 18.000 €
3 4.000 € 18.000 €
4 4.000 € 18.000 €
5 4.000 € 18.000 €
6 4.000 € 18.000 €
7 4.000 € 18.000 €
8 4.000 € 18.000 €
9 4.000 € 14.000 €
10 4.000 € 14.000 €
Gesamtabschreibung 40.000 € 172.000 €
Restwert 160.000 € 28.000 €

Damit kann sämtliches Abschreibungspotential, was steuervergünstigend wirkt, bei denkmalgeschützten Immobilien deutlich schneller nutzbar gemacht werden, sodass ein steuerfreier Verkauf nach Ablauf der Haltefrist noch lohnenswerter sein kann, als dies bei Immobilien generell der Fall ist.

Wie ermittle Ich den Wert von Denkmalimmobilien?

Zur aktuellen Zeit ist der Grundstücksmarkt aufgrund der Niedrigzinsphase, die aufgrund präsenter Krisen voraussichtlich auf nicht absehbare Zeit weiterbestehen wird „heiß“ sodass die Immobilien am Markt einen sehr hohen Wert haben, der sich auch in sehr hohen Grundstücks- und Immobilienpreisen ausdrückt.

Ein guter Richtwert ist hierbei immer ein Mietmultiplikator. Der Ertragswert von Unternehmen wird dabei etwa bei einer Bewertung nach dem Bewertungsgesetzt – was für Verkäufe auf dem freien Markt natürlich nicht verbindlich ist – mit dem Faktor 13,75 auf den Jahresertrag berechnet. Am Immobilienmarkt liegt der durchschnittlich erzielbare Preis für Wohnimmobilien etwa beim 20-fachen Mietertrag eines Jahres, weil es sich hierbei um längerfristige Anlagen handelt.

Ob der Preis für Sie als Käufer realistisch, stemmbar oder sogar attraktiv ist richtet sich zum einen natürlich nach seiner grundsätzlichen Höhe. Viel wichtiger ist aber auch Ihre konkrete Strategie sowie die Finanzierungsmöglichkeiten.

Wie finde Ich die richtige Denkmalimmobilie für mich?

Wenn Sie den ersten Schritt gemacht haben und eine Immobilie finden, in die Sie gerne investieren wollen, müssen Sie sich Gedanken darüber machen, wie die monatliche Miete aussehen soll und wie Ihre monatlichen Finanzierungskosten sein werden. Hierbei sind einige Eckpunkte wichtig:

Die Tilgung ist ihr „Sparstrumpf“

Legen Sie jeden Monat einen Geldbetrag „zurück“ – Hierbei verlieren Sie aufgrund der immer laufenden Inflation. Ihr Geld wird weniger wert. Stattdessen können Sie mit dem Betrag auch ein Darlehen für eine Immobilie tilgen um dann nach 10 Jahren einen fast ganz in Ihrem Eigentum stehenden Gegenwert zu besitzen, der aufgrund des Wohnungsbedarfs überall seinen Wert zumindest behält, aber eher noch steigert.

Den Zins zahlt Ihr Mieter

Dadurch, dass die Zinslast aktuell sehr niedrig ist wird es ohne weiteres möglich sein, die komplette Zinslast über die eingenommene Miete zu kompensieren und – was noch viel besser ist – diesen Teil der Miete versteuern Sie nicht, da die Zinsen steuerlich als Aufwand gelten und damit deren Zahlung Sie ebenfalls nicht wirtschaftlich belastet.

Sie sind „denkmalgeschützt“

Das bedeutet, wegen der sogenannten vertikalen Verlustverrechnung im Steuerrecht generieren Sie mit einer Denkmalimmobilie voraussichtlich in den ersten Jahren aufgrund der erhöhten Abschreibung Verluste, die Sie gegen Ihr Gehalt gegenrechnen können.Das heißt, Sie haben hierdurch mehr freie Liquidität zur Verfügung, die dann in die Finanzierung(Tilgung) Ihrer Immobilie fließen kann oder die Sie zur Finanzierung weiterer Anlageimmobilien verwenden können.

Fazit

Denken Sie mal einen Moment über das oben Gesagte nach. Innerhalb der ersten zehn Jahre finanziert Ihnen der Staat durch Steuerentlastung Ihre Tilgungsleistungen während Sie einem Mieter eine Top-Wohnung bieten und er dafür mindestens die Zinsen für Ihr Darlehen zahlt.

Darüber hinaus sind Sie grundbuchmäßig abgesichert, das heißt Sie erwerben – im Gegensatz zu derzeit sehr populären Crowd-Investments in Immobilien – richtiges Eigentum an einem Grundstück mit Immobilie, das sicherste Vermögensrecht, was das deutsche Recht kennt.

Hierdurch sind Sie im Rahmen des Bankkredits selbst in dem Fall abgesichert, in dem Sie nicht mehr zahlen könnten, weil dann ein Verkauf Ihnen wieder schnell Liquidität verschafft. Was also spricht noch gegen den Erwerb einer Denkmalimmobilie?

Verfasst am 18.04.2020 von

Kristof Mades

Kristof Mades, geboren 1989 in Bad Kreuznach ist: Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Fachanwalt für Steuerrecht & Steuerberater. Sein Studium der Rechtswissenschaften von 2008 bis 2012 mit Schwerpunkt Strafrechtspflege und Kriminologie, absolvierte Kristof an der Johannes-Gutenberg-Universität in Mainz. Kristof Mades ist Geschäftsführer der SKT Steuerberatungsgesellschaft mbH sowie der Rechtsanwälte Kanzler–Kern–Kaiser PartGmbB. Kristof Mades ist Gesellschafter der Invest First GmbH und leistet die steuerliche und juristische Unterstützung durch Kooperationspartner.

Nächster Artikel: Denkmalschutz AfA bei Denkmalimmobilien: Abschreibung für Eigennutzung und Kapitalanleger Kristof Mades 18.04.2020