Denkmalschutz AfA bei Denkmalimmobilien: Abschreibung für Eigennutzung und Kapitalanleger

Kristof Mades 19.04.2020

Was bedeutet Denkmal AfA bei Denkmalimmobilien?

Der Begriff Absetzung für Abnutzung, kurz „AfA“ beschreibt eine gesetzlich festgesetzte Abzugsposition für den Wertverlust von Immobilien. Das bedeutet, der fiktive Wertverlust, der durch die Abnutzung eines Gebäudes, also die durch „abwohnen“ und Alterung entsteht, wird pauschaliert und als kalkulatorischer Posten vom steuerlichen Jahresgewinn als Aufwand in Abzug gebracht.

Ab wann steht ein Haus unter Denkmalschutz?

Denkmalschutz genießen Immobilien dann, wenn sie von den Bundesländern in die jeweilige Denkmalliste gemäß den Denkmalschutzgesetzen der Länder eingetragen sind. Hierfür müssen sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen, zum Beispiel von kultureller oder wissenschaftlicher Bedeutung sein. Mehr dazu findet Ihr in unserem Artikel über Denkmalimmobilien.

Unterschiede bei der Abschreibung von Denkmalimmobilien

Die steuerliche Abschreibung von Denkmalschutzimmobilien ist im Unterschied zu „normalen“ Immobilien noch höher und führt damit für den Eigentümer der Immobilie auch zu einem deutlich höheren Liquiditätsrückfluss innerhalb der ersten 10 Jahre.

Wo normale Immobilien mit nur 2 % pro Jahr (Baujahr nach 1925) abgeschrieben werden können erlaubt das Gesetz in den ersten Jahren einer sanierten, renovierten oder neu erworbenen denkmalgeschützten Immobilie eine Abschreibung von 9% der Sanierungs – Herstellungs- oder Anschaffungskosten. Hierdurch entsteht selbst bei Vermietung rechnerisch voraussichtlich ein Verlust, jedenfalls aber kein Gewinn, sodass die gezahlte Miete reine Liquidität ist und meist nicht versteuert werden muss.

Für Kapitalanleger

Für Kapitalanleger richtet sich die Abschreibung nach § 7i EstG. Immobilien, die Denkmalschutz genießen, können im Jahr der Anschaffung und in den sieben darauffolgenden Jahren (also innerhalb der ersten 8 Jahre) mit 9 %, danach vier weitere Jahre mit 7% pro Jahr abgeschrieben werden. Ein Beispiel im Vergleich zur normalen Abschreibung:

Im Hinblick auf die Modellrechnung bzgl. Steuerlicher Konsequenz muss aber beachtet werden, dass aufgrund des rechnerischen Aufwands durch die hohe Abschreibung voraussichtlich das zu versteuernde Einkommen des Eigentümers soweit gemindert werden dürfte, dass auch hierauf ein Steuersatz von 42 % nicht mehr zur Anwendung kommt(Spitzensteuersatz ab zu versteuerndem Einkommen von 55.961,00 €/Jahr).

Bei der Eigennutzung

Sogar bei der Eigennutzung denkmalgeschützter Immobilien wird der Eigentümer staatlich dafür belohnt, im öffentlichen Interesse stehende Denkmalimmobilien zu erhalten. Die Erhaltungsaufwendungen können gemäß § 10f EstG innerhalb der ersten zehn Jahre mit 9% pro Jahr als Aufwand steuerlich berücksichtigt werden. Das heißt der Eigentümer spart an seiner „normalen“ Einkommenssteuer, obwohl er mit der Immobilie selbst keinerlei Einkünfte, beispielsweise durch Vermietung und Verpachtung, erzielt. In anderen Konstellationen sind solche Aufwendungen „Privatvergnügen“ oder „Liebhaberei“, nicht jedoch bei Denkmalimmobilien. Nachfolgend ein Beispiel:

Was sind die Voraussetzungen für eine Denkmalimmobilie?

Für die Eintragung einer Immobilie in eine Denkmalliste eines Landes ist regelmäßig notwendig, dass diese Immobilie als „Zeugnis geistigen oder künstlerischen Schaffens, des handwerklichen oder technischen Wirkens oder historischer Ereignisse gelten, sowie auch, dass sie kennzeichnende Merkmale von Städten und Gemeinden sind. Für den Erwerber einer Denkmalimmobilie ist ebenfalls der Sanierungsstand interessant, den er gemeinsam mit einem Partner „checken“ sollte, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird. Besonders wenn der Erwerb als Kapitalanlage in Betracht kommt sollte sichergestellt sein, dass innerhalb wenigstens der ersten zehn Jahre keine größeren Erhaltungsreparaturen notwendig werden.

Warum haben Denkmalimmobilien eine hohe Abschreibung?

Letztendlich – ausgehend vom Gesamtsteuersystem – wird bei Denkmalimmobilien der Eigentümer mit einer hohen „Liquiditätsspritze“ binnen der ersten zehn Jahre des Eigentums belohnt.

Hintergedanke ist zunächst einmal der Erhalt kulturell wertvoller Immobilien, darüber hinaus aber auch das Ziel, den Eigentümer schneller in die Lage zu versetzen, Erhaltungsaufwendungen finanzieren zu können, weil diese bei älteren Immobilien in geringeren Abständen notwendig werden können, als zum Beispiel bei Neubauten.

Darüber hinaus könnte man behaupten, der Staat beteiligt sich mit einem nicht unerheblichen Teil über die ersten 10 – 12 Jahre am Kaufpreis/an den Herstellungskosten der Immobilie.

Denkmalgeschütztes Gebäude: So berechnen Sie Ihre Abschreibung

Wie oben bereits beispielhaft ausgeführt und berechnet, beträgt die AfA einer Denkmalimmobilie 9 – 7% pro Jahr, je nachdem, wie lange das Eigentum schon besteht.

Wesentlich zur Berechnung dieser Abschreibungswerte ist die sogenannte Bemessungsgrundlage, also der Wert, von dem ausgegangen werden muss um die jährlichen 9 oder 7% berechnen zu können. Hierbei ist nicht allein nur der reine Kaufpreis anzusetzen, die sogenannten Erwerbsnebenkosten gehören auch mit dazu.

Hierzu gehören etwa Grundbuchkosten, Notarkosten, aber auch Maklerkosten. Bei Sanierung einer Denkmalimmobilie fallen auch die Kosten einer sinnvollen Sanierung mit in die Bemessungsgrundlage, sogenannte Herstellungskosten, diese allerdings nur dann, wenn sie 15 % des Kaufpreises binnen der ersten drei Jahre nach dem Erwerb übersteigen.

Bemessungsgrundlage
Kaufpreis 200.000 €
Herstellungskosten 80.000 €
Notar 14.000 €
Grundbuch 1.500 €
Makler 10.000 €
Ergebnis 305.500 €

Die Werte sind selbstverständlich nur beispielhaft gewählt.

Energieausweis für Baudenkmäler

Gemäß Energieeinsparverordnung benötigen Hausbesitzer einen Energieausweis, den sie bei der Vermietung immer vorlegen müssen. Für Denkmäler gilt das nicht. Dennoch ist es sinnvoll und wichtig, bei der Auswahl der Immobilie darauf zu achten, wie diese im Hinblick auf Energieeffizienz aufgestellt ist. Anderenfalls sind laufende Kosten, wie etwa Heizkosten, echte „Killer“ was Vermietbarkeit und Renditechancen betrifft. Deshalb existieren auch besondere KfW- Förderprogramme mit besonders zinsgünstigen Krediten für denkmalgeschützte Bauten, die beispielsweise zweckgebunden für den Einbau einer neuen Heizung verwendet werden können.

Wie können Sie vom Denkmalschutz profitieren?

Dadurch, dass die Abschreibungsmöglichkeiten innerhalb der ersten 10 – 12 Jahre so günstig gewählt sind, erhalten Sie bei der Investition in eine Denkmalimmobilie einen Großteil des Kaufpreises vom Finanzamt zurückerstattet, nämlich einerseits dadurch, dass die Miete nicht versteuert werden muss, andererseits aber auch durch eine tarifliche Begünstigung auf ihr eigentliches Einkommen.

Dadurch, dass die Denkmalimmobilie wegen der hohen kalkulatorischen Abschreibung voraussichtlich zumindest zu Beginn Verluste produzieren wird, sinkt ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen, was – je nach Einkommenshöhe – dann auch zur Folge hat, dass der anzuwendende Steuertarif sich vermindert. Es verbleibt Ihnen freie Liquidität um gegebenenfalls – gerade auch in der Zeit der Niedrigzinsen – je nach Finanzierung mehr tilgen zu können und stattdessen die Miete als regelmäßiges passives Zusatzeinkommen zu haben.

Wichtig ist hier immer, um die Zeitperiode überschaubar zu halten, die Immobilie und den Sanierungspartner so auszuwählen, dass innerhalb der ersten zehn Jahre keine größeren Investitionen in Sanierung notwendig werden, weil dann für diese die Abschreibungsperiode neu beginnen würde und dementsprechend die Haltefrist sich aus wirtschaftlichen Gründen verlängert.

Dadurch aber, dass ein Verkauf der Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei möglich ist, erhalten Sie den Wert des investierten Kapitals über die Inflation hinaus.

Fazit

Wenn Sie eine Investition in Immobilien planen, ist die Auswahl des Investitionsobjekts von absolut übergeordneter Bedeutung. Die Immobilie muss neuwertig saniert sein, sich gut vermieten lassen (ggf. mit Mietgarantie des Verkäufers) und am Besten noch vertrauensvoll verwaltet sein. Hierfür benötigen Sie einen Partner, der Ihnen bei der Auswahl beratend zur Seite steht. Bei günstiger Finanzierung, insbesondere im aktuellen Zinsumfeld, zahlt der Mieter die Zinsen für Sie, spart aber zugleich über einen Tilgungsanteil für Sie Geld an. Jede Zahlung, die Sie zusätzlich zur Miete auf das Darlehen leisten ist eine Zahlung in Ihren eigenen Sparstrumpf.

Verfasst am 19.04.2020 von

Kristof Mades

Kristof Mades, geboren 1989 in Bad Kreuznach ist: Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Fachanwalt für Steuerrecht & Steuerberater. Sein Studium der Rechtswissenschaften von 2008 bis 2012 mit Schwerpunkt Strafrechtspflege und Kriminologie, absolvierte Kristof an der Johannes-Gutenberg-Universität in Mainz. Kristof Mades ist Geschäftsführer der SKT Steuerberatungsgesellschaft mbH sowie der Rechtsanwälte Kanzler–Kern–Kaiser PartGmbB. Kristof Mades ist Gesellschafter der Invest First GmbH und leistet die steuerliche und juristische Unterstützung durch Kooperationspartner.

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