Gebäudeabschreibung: Absetzung für Abnutzung (AfA) Grundlagen einfach erklärt

Kristof Mades 21.04.2020

Im Nachfolgenden sollen in der gebotenen Kürze die Grundlage für die Absetzung für Abnutzung generell, sowie für die AfA bei Gebäuden im speziellen näher erläutert werden.

Absetzung für Abnutzung – was ist das und was soll das?

a. Hintergrund

Investitionen kosten Geld, führen aber handels- und steuerrechtlich zu Vermögen. Dieses Vermögen besteht regelmäßig in Anlagegegenständen, dem sogenannten Anlagevermögen, welches zentrale Bedeutung für die Gewinnerzielung des Unternehmens (kann auch Vermietung und Verpachtung sein) des Steuerpflichtigen hat.

Damit die Liquidität, die eingesetzt wird um das Wirtschaftsgut des Anlagevermögens zu erwerben, nicht „einfach nur“ dem Unternehmen entzogen und im Anlagevermögen gebunden wird, berücksichtigt der Gesetzgeber, dass Gegenstände die benutzt werden, sich auch abnutzen. Ausserdem sollen – aus rein handelsrechtlichen Gesichtspunkten – die Gläubiger des Unternehmens und der Unternehmer selbst immer möglichst genau über die Lage des Unternehmens informiert werden, wozu eben auch die Stichtagsbewertung des Anlagevermögens gehört.

Im Anlagegut enthaltene stille Reserven sind nur dann in die Bewertung mit einzubeziehen, wenn diese tatsächlich realisiert werden (Realisationsprinzip, § 252 I Nr. 4 HGB).

b. Handelsrecht

Handelsrechtlich finden sich Regelungen zur Fortführung der Bewertung von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens in § 252 ff. HGB.

Diese werden im Grundsatz auch zur Bewertung herangezogen, wenn kein Handelsbetrieb besteht.

Nach § 253 III HGB sind die Anschaffungskosten bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens „planmäßig“ auf die Nutzungsdauer zu verteilen.

Handelsrechtlich ist demnach im Grundsatz jedes denkbare Modell zulässig, beispielsweise auch eine degressive Abschreibung (anfänglich sehr hoher Abschreibungsbetrag, in den Folgejahren niedriger), nutzungsbezogene Abschreibungen (nach Laufleistung) oder lineare Abschreibung (pro rata temporis = zeitanteilig auf die Nutzungsdauer).

c. Steuerrecht

Im Steuerrecht ist die Regelung derzeit deutlich einfacher, da gemäß § 7 EstG faktisch (mit wenigen Ausnahmefällen) nur die lineare Abschreibung für alle Anlagegüter vorgesehen ist.

Das Bundesministerium für Finanzen stellt hierfür Verzeichnisse zur Verfügung aus denen sich die Nutzungsdauer bestimmter Anlagegüter – und damit deren Abschreibungsperiode ergibt.

Gebäude-AfA

Was ist die Gebäudeabschreibung (AfA)?

Die Abschreibung von Gebäuden ist letztendlich auch nichts anderes als oben erläutert, also die Verteilung des Investitionsaufwands auf die geschätzte Nutzungsdauer.

Bei neu hergestellten Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören, geht das Gesetz davon aus, dass die Nutzungsdauer 50 Jahre beträgt, weswegen hier eine AfA von jährlich 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes in Ansatz kommt, § 7 IV Nrn. 1 + 2 a) EstG.

Was ist bei Immobilien also absetzbar?

2% p.a. der Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Die zu klärende Vorfrage ist daher immer: „Was sind die Anschaffungs -und Herstellungskosten meines Gebäudes?“

Was Anschaffungs – und Herstellungskosten sind definiert aufgrund des sogenannten Maßgeblichkeitsgrundsatzes im Einkommenssteuerrecht, § 5 I 1 EstG zunächst wieder das Handelsrecht in § 255 HGB. Demnach sind Anschaffungs- und Herstellungskosten:

  • „…Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten. Anschaffungspreisminderungen, die dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können…“ (§255 I HGB)

Und

  • „…Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Dazu gehören die Materialkosten, die Fertigungskosten und die Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Materialgemeinkosten, der Fertigungsgemeinkosten und des Werteverzehrs des Anlagevermögens, soweit dieser durch die Fertigung veranlasst ist….“ (§255 II HGB).

Dazu gehören auch sogenannte nachträgliche Herstellungskosten, die im Erstjahr angefallen sind ohne, dass ein anderes Wirtschaftsgut hierdurch entstanden ist. Diese werden zur Bemessungsgrundlage hinzugerechnet und über die Nutzungsdauer mit abgeschrieben.

Zusätzlich hierzu sind sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 6 I Nr. 2 EstG: „…auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).“

Diese werden innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung wie Anschaffungs – oder Herstellungskosten behandelt und demnach über 50 Jahre abgeschrieben und nicht im Entstehungsjahr voll als Aufwand angesetzt.

In aller Regel kann man für Bestandsimmobilien also folgende Formel aufstellen:

AK/HK=

Kaufpreisanteil Gebäude (ohne Grundstücksanteil)

+Notarkosten

+Grundbuchkosten

+nachträgliche Herstellungskosten

Bei Gebäuden, die noch gebaut werden müssen, sieht diese Formel dann selbstverständlich anders aus, im Einzelfall könnten auch andere Kosten zusätzlich entstehen.

Sonderabschreibungen

Verschiedentlich will der Gesetzgeber den Bau oder Erhalt verschiedener Gebäudearten in besonderen Gebieten fördern. Hierfür stellt er – statt bzw. ergänzend zu Zuschüssen – andere Abschreibungsmöglichkeiten, sogenannte Sonderabschreibungen zur Verfügung.

Sonderabschreibungen sind also nur möglich, wenn hierfür eine gesonderte gesetzliche Grundlage vorhanden ist.

Wenn ein Gebäude etwa gemäß § 7 h EstG in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegt, oder wenn es sich gemäß § 7 i EstG um ein Baudenkmal handelt, gewährt der Gesetzgeber Sonderabschreibungen innerhalb der ersten 8 Jahre in Höhe von je 9 % der Bemessungsgrundlage, in den darauf folgenden vier Jahren weitere 7 %.

In Sanierungsgebieten müssen die Voraussetzungen durch Bescheid der zuständigen Gemeindebehörde nachgewiesen werden, der belegt, dass sich das Gebäude in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet befindet und dass gemäß der feststehenden Sanierungs – oder Entwicklungssatzung der Gemeinde diejenigen Maßnahmen, deren Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage bilden sollen, Modernisierungs – oder Instandsetzungsmaßnahmen gemäß § 177 BauGB betroffen haben.

Bei Denkmälern muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass es sich aufgrund Bescheides der unteren Denkmalbehörde des Landes um ein Denkmal bzw. eine Denkmalimmobilie handelt.

Beide Abschreibungsmethoden können auch dann angewendet werden, wenn eine Immobilie aufgrund eines obligatorischen Erwerbsvertrages erworben wird und dann die Maßnahmen zur Modernisierung, Erhaltung oder Instandsetzung durchgeführt werden.

Im Erb- oder Schenkungsfall tritt der Erwerber – sei er Erbe oder Beschenkter – „ipso iure“ in die Rechtsstellung des Veräußerers ein, § 1922 BGB, weswegen auch die bisherige Abschreibung weitergeführt werden kann.

AfA im Steuerrecht

Warum ist die AfA und deren Berechnung interessant? Weil sie dabei helfen kann Steuern zu sparen und gleichzeitig Vermögen aufzubauen!

Im Grundsatz ist der systematische Gedanke der, dass der Investitionsaufwand kalkulatorisch auf die Nutzungsjahre verteilt wird und damit effektiv die Nutzung (Miete) mit Blick auf die Liquidität (Zahlung) nicht vollständig besteuert wird, nämlich nur in der Höhe, in der die eingenommene Miete den kalkulatorischen Aufwand übersteigt.

Diese überbleibenden Einkünfte kommen sinnigerweise in den „Sparstrumpf“ des Investors, werden also zur Darlehenstilgung verwendet.

Gleiches gilt für die aufgrund AfA „steuerfreien“ Anteile der Miete, diese dienen nämlich zur Darlehens – und Zinstilgung, wobei die Finanzierungszinsen wiederum laufender Aufwand sind und damit liquiditätsmäßig betrachtet ein durchlaufender Posten.

Da bei Vermietung und Verpachtung eine Einkünfteerzielungsabsicht nur von der Frage abhängt, ob die Vermietung dauerhaft und nicht zeitlich begrenzt beabsichtigt ist, können sogar dauerhafte rechnerische Verluste in der Anfangszeit, z.B. durch Sonderabschreibung, nicht zu einer Aberkennung derselben wegen sog. Liebhaberei führen, weil der Nachweis, dass Gewinne in absehbarer Zeit zu erwarten sind, geführt werden kann, (BFHv. 06.11.2001 – IX R 97/00; Escher in Kanzler/Kraft/Bäuml EstG § 21 Rn. 50 ff.).

Aufgrund der sogenannten vertikalen Verlustverrechnung zwischen verschiedenen Einkunftsarten heißt das, dass der rechnerische Verlust aus Vermietung und Verpachtung auch zu einer Rückerstattung von Steuern auf das Arbeitseinkommen führen kann.

Verschiedene Abschreibungsmethoden von Gebäuden berechnen

Verkürzt dargestellt heißt das Folgendes:

Neubau

  • AfA: 2% p.a.
  • Vollabschreibung nach 50 Jahren

Sanierungsgebäude

  • AfA 9% für 8 Jahre
  • AfA 7% für 4 Jahre folgend
  • Vollabschreibung nach 12 Jahren

Denkmalimmobilien

  • AfA 9% für 8 Jahre
  • AfA 7% für 4 Jahre folgend
  • Vollabschreibung nach 12 Jahren

Rechnerisch sieht das dann so aus:

Durch die volle Abschreibung über 12 Jahre „zahlt der Staat sozusagen den persönlichen Steuersatz vollständig an den Investor zurück“ und beteiligt sich damit nahezu hälftig mit am Investment.

Das macht er zwar im Grundsatz auch bei vermieteten Neubau-Immobilien, allerdings über einen deutlich längeren Zeitraum.

Wie finde Ich die richtige Anlageimmobilie für mich?

Wenn beabsichtigt ist, diese Effekte als Anlagemodell zur Vermögensbildung zu nutzen, ist die Auswahl der richtigen Zielimmobilie das „A und O“.

Diese muss in das Budget des Anlegers passen, wenngleich hier in aller Regel die Finanzierung durch die Einnahmen gedeckt sein dürfte.

Sie muss fachmännisch saniert und aufbereitet sein, sodass Sie einerseits ansprechend für Mieter wirkt (ohne Mieter keine Einnahmen) und andererseits auch robust, damit im günstigsten Fall über die ersten 12 Jahr nur solche Kosten auf den Investor zukommen, die auch auf den Mieter umlagefähig sind.

Hierfür ist, wie so oft, die Lage die wichtigste Grundvoraussetzung. Mit einer attraktiven Lage und einem modernen Ausbau lässt ein Mieter in der Regel nicht lange auf sich warten. Dann nämlich rentiert sich die langfristige Kapitalbindung aufgrund der Möglichkeit, die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei wieder zu veräußern.

Fazit

Durch die AfA wird der Steuerpflichtige für seine Investition belohnt, indem steuerliche Spareffekte genehmigt werden. Gleichzeitig bietet bei Immobilien der Investor, der eine rentable Anlage sucht einem Mieter, der eine attraktive Wohnung sucht auf seine Nachfrage ein Angebot. Hierdurch entsteht am Ende ein Mehrwert für alle Beteiligten.

Verfasst am 21.04.2020 von

Kristof Mades

Kristof Mades, geboren 1989 in Bad Kreuznach ist: Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Fachanwalt für Steuerrecht & Steuerberater. Sein Studium der Rechtswissenschaften von 2008 bis 2012 mit Schwerpunkt Strafrechtspflege und Kriminologie, absolvierte Kristof an der Johannes-Gutenberg-Universität in Mainz. Kristof Mades ist Geschäftsführer der SKT Steuerberatungsgesellschaft mbH sowie der Rechtsanwälte Kanzler–Kern–Kaiser PartGmbB. Kristof Mades ist Gesellschafter der Invest First GmbH und leistet die steuerliche und juristische Unterstützung durch Kooperationspartner.

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