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Kapitalanlage Immobilien: Wann lohnt sich das Investment?

Was ist eine Kapitalanlage?

Ganz grundsätzlich definiert man Kapitalanlagen als den Einsatz von Geldmitteln in Beteiligungen (Rechten), Sachwerten (Eigentum) oder ähnlichen Assets (Wertgegenständen) zur Erzielung eines Gewinns.

Die meisten Kapitalanlagen sind aufgrund ihrer Komplexität gesetzlich als solche an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Hierzu zählen etwa Anlagen in Immobilienfonds, Aktien, Derivaten (z.B. Options- und Termingeschäfte) oder andere Fondsgesellschaften, zum Beispiel Schiffs- oder Leasingfonds.

Auch die Kapitalanlagevermittler für diese Kapitalanlagen benötigen zur Vermittlung eine spezielle Erlaubnis zum Betrieb ihres Geschäfts.

Der Hintergedanke des Gesetzgebers ist dabei nicht etwa, den Anlagevermittlern das „Leben schwer“ zu machen, sondern der Schutz des unbedarften Kunden, Sparers oder Anlegers, der die Anlage nicht richtig einschätzen kann, vor einem Vermittler, der zur Erklärung des Anlagekonzepts ebenfalls nicht in der Lage ist.

Dennoch passiert es häufig, dass Anleger nicht genau wissen, in welchem Modell sie ihr Geld platziert haben und meistens erst merken, dass das Anlagekonzept hochgradig risikoreich war, wenn es schon zu spät ist und der Fonds in Richtung Insolvenz steuert.

Gerade aus diesem Grund genießen solche komplexen Anlageprodukte, insbesondere auch diejenigen des sog. Grauen Kapitalmarkts (ungeregelter Markt, noch im legalen Bereich) keinen besonders guten Ruf. Die BaFin warnt speziell auch davor, weil eben keine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht benötigt wird, mit hohen Zinsen geworben wird und als Verkaufsargumente einerseits ein teilweise unrealistisch hoher Zins versprochen wird (über dem allgemeinen Marktniveau), andererseits aber auch Anlageentscheidungen an ethischen Gründen festgemacht werden, statt am tatsächlich schlüssigen und rentablen Anlagekonzept. Ausserdem wird oftmals geraten, bisherige langfristige Anlagen (Lebensversicherungen, Sparbücher etc.) wegen des geringeren Zinses aufzulösen und neu zu investieren.

Wenn dieses so investierte Geld dann nach einigen Jahren im Anlageprodukt (oft Fondsgesellschaften) verschwunden ist bleibt nur noch die Schadensersatzhaftung gegen den Vermittler, die meist langwierig ist und nicht selten in eine Insolvenz des Vermittlers mündet.

Was macht eine gute Kapitalanlage aus?

Bei dem bestehenden „Wust“ an Anlagemöglichkeiten verliert gerade derjenige, der sich erstmalig dafür interessiert, sein übriges Kapital anzulegen den Überblick, was für ihn in Betracht kommt. Vielleicht hat man monatlich einen Betrag von 200 – 300 € gespart, diese liegen in Zeiten von niedrigen Zinsen und hoher Inflation im günstigsten Fall im Schuhkarton unter dem Bett, im schlechteren Fall auf der Bank und kosten jeden Tag Geld. Daher kann sich unter bestimmten Voraussetzungen eine Kapitalanlage durchaus als sinnvoll darstellen:

Sicherheit in der Kapitalanlage

Sicherheit ist der größte Faktor, gerade deshalb, weil niemand Geld zu verschenken hat. Wenn das Angebot darin besteht, dass das Ersparte über eine Treuhandgesellschaft einer Betriebsgesellschaft zur Verfügung gestellt wird, die davon eine Besitzgesellschaft bezahlt ist die Sicherheit der Anlage bereits von vornherein durchaus fragwürdig – was nicht heißen muss, dass sie fehlt.

Ein erster Schritt ist aber, so einfach wie möglich Werte anzusparen, die langfristig wertstabil bleiben und, die dem Anleger das stärkste Recht überhaupt, nämlich Eigentum vermitteln. Und zwar nicht eine Beteiligung an einer Gesellschaft, die Eigentümerin an einem bestimmten Sachwert (Gold, Edelmetalle, Rohstoffe, Immobilien) ist, sondern richtiges echtes Eigentum des Anlegers selbst.

Beste Renditechance bei der Kapitalanlage

Die Rendite ist selbstverständlich ein weiterer essentieller Faktor. Wenn die Anlage keine Rendite abwirft, sich also nicht rentiert, dann kann der Sparer sein Kapital auch als Kaminanzünder verwenden.

Eine Rendite ist aber dann „die Beste“, wenn es auch im Rahmen des Möglichen ist, dass sie in Anspruch genommen werden kann. Versprochenen Renditechancen von „10 – 15%“, sind, wenn man sich im derzeitigen Zinsumfeld umschaut zwar nicht unmöglich zu erreichen, dennoch aber höchst unwahrscheinlich.

Besser ist es, man hat eine solide und nachvollziehbare Berechnung vorliegen, die verständlich und nicht abgehoben ist, sondern mit Sicherheitszuschlägen arbeitet und auch für Eventualitäten vorsorgt.

Als fixe Parameter sollten nur solche verwendet werden, die auch tatsächlich bei der Anlageentscheidung bereits fix sind.

Langfristige Kapitalanlage (Nachhaltigkeit)

Die Nachhaltigkeit einer Kapitalanlage ist immer auch ein Faktor. Hierbei geht es weniger um die Frage, was das Anlageprodukt kann oder verspricht, sondern vielmehr um die Zielsetzung des Anlegers. Will er eine „schnelle Mark“ machen und dafür ein hohes Risiko in Kauf nehmen oder ist er der langfristige Sparer, der über Jahre sein Vermögen Stück für Stück aufbaut?

Alle diese Faktoren im Wechsel sollten in eine Anlageentscheidung mit einfließen.

Immobilien als Kapitalanlage

In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit einer der klassischen Kapitalanlagen, der Immobilie.

Diese allerdings in der Form eines „Direktinvestments“, also dem Erwerb einer konkreten Immobilie „zu Eigentum“, also inklusive Grundbuchauszug mit allem „drum und dran“.

Mittelalter

Immobilien als Kapitalanlagen zu bauen und zu erwerben ist ein Geschäft, was es in Grundzügen seit der mittelalterlichen Feudalgesellschaft gibt.

Damals kam ein Vasall des Königs – sicherlich nicht immer ganz gewaltfrei – an ein Lehen, meist ein Gut mit Gebäuden und Bewohnern. Von hier aus übte er die Grundherrschaft über die auf dem Gebiet des Lehens wohnenden Bauern aus, die ihm Grundbesitzabgaben zahlen mussten, von denen er einerseits lebte, andererseits den Staat bzw. die Krone mitfinanzierte.

Letztendlich auch eine Art der Investition der Leistungen für den oder Beziehungen des Vasalls zum König zum Zweck der Erlangung von Grundbesitz. Der Lohn des Vasalls für seine Mühen war damals der Zehnt, also die Abgaben, die die Bauern zu leisten hatten.

Neuzeit

Heutzutage ist die Erlangung von Grundbesitz selbstverständlich viel einfacher, gleichzeitig aber auch vielfältiger. Das Grundprinzip bleibt aber im Kern zumindest ähnlich.

Unser heutiges Tauschmittel ist das Geld, weil Geld letztlich nur einen bestimmten Wert für einen Verkäufer darstellt, den der Käufer nicht durch Leistungen oder andere Sachwerte ausgleicht, sondern eben durch die Hingabe von Geld.

Der Grundbesitz erwirbt man demnach durch Kauf, entweder mittels einer vollständigen direkten Zahlung oder durch eine Finanzierung (z.B. Bankdarlehen).

Der Lohn dafür, dass ein Grund – oder Immobilienbesitzer das Risiko der Finanzierung auf sich nimmt ist entweder das eigene Wohnen im eigenen Haus oder die Möglichkeit, die erworbenen Räumlichkeiten zu vermieten. Hierbei unterscheidet man im Wesentlichen die Vermietung zu Wohnzwecken und die Vermietung zu anderen als Wohnzwecken (i.d.R. Gewerberaummiete, aber auch an steuerliche Freiberufler möglich).

Wohnraumvermietung / Wohnung oder Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Gewohnt wird immer!

Dieser Grundsatz ist gerade auch in unserer heutigen Zeit der Wohnungsknappheit gültiger denn je. Die Vermietung von Wohnraum ist kaum staatlich reguliert, wenngleich vielerorts über einen „Mietendeckel“ diskutiert wird, der aber nur deshalb notwendig ist, weil der Markt der verfügbaren Wohnimmobilien die Nachfrage danach aktuell nicht ausreichend stillt. Wären also mehr Wohnungen vorhanden, würden sich die Mieten auch wieder auf ein erträgliches Niveau regulieren.

Aus rechtlicher Sicht besteht bei der Wohnungsvermietung allerdings eine besondere Bindung des Vermieters, weil dieser nur unter besonderen Voraussetzungen überhaupt die Kündigung erklären kann. Der Mieter kann beispielsweise weder an einen unkündbaren Mietvertrag gebunden werden, noch kann er durch einen befristeten Mietvertrag „durch Zeitablauf“ auf die Straße gesetzt werden.

Er hat einen Anspruch auf zeitnahe Abrechnung von Nebenkosten binnen des Folgejahres, ansonsten kann der Vermieter eine Nachzahlung nicht mehr verlangen, der Mieter kann umgekehrt aber eine sich aus dem Saldo von Vorauszahlungen und tatsächlich angefallenen Nebenkosten ergebende Erstattung bis zu drei Jahren nach dem Ende des Abrechnungsjahres erfolgreich durchsetzen.

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Auch in Pflegeimmobilien wird gewohnt. Pflegeimmobilien unterscheiden sich von klassischen Wohnimmobilien oder Mehrfamilienhäusern allerdings dadurch, dass ein Pflegedienst organisiert ist, der die Betreuung der Bewohner mit übernimmt. Die Miete pro Quadratmeter ist damit automatisch höher anzusetzen, allerdings sind die Kosten der Veraltung auch höher als bei reinen Wohnhäusern, eben weil der Pflegedienst ebenfalls gezahlt werden muss.

Als Kapitalanlage lohnt sich eine Pflegeimmobilie demnach nur dann, wenn ein Konzept besteht, wonach der Betrieb, also der Service bereits gewährleistet ist und sich der Anleger nur auf sein monatliches Sparen konzentriert.

Denkmalimmobilie als Kapitalanlage

Eine Denkmalimmobilie kann ebenfalls sinnvoll sein, diese stellt sozusagen eine „kurzfristige Langzeitanlage“ im Immobilienbereich dar, weil durch steuerliche Förderungseffekte die errechenbare Rendite gerade in den ersten 10 – 12 Jahren höher ist, als bei „normalen“ Immobilien.

Ferienwohnung als Kapitalanlage?

Ferienwohnungen als Kapitalanlageobjekte sind mit Vorsicht zu genießen, weil diese um eine mehr oder weniger dauerhafte Vermietung, also Einkünfte, zu gewährleisten in Gebieten liegen müssen, die durch Touristen stark frequentiert werden. Der Preis einer solchen Immobilie ist daher in der Regel im Vergleich zum generellen Marktpreis noch um einiges höher.

Wenn demnach eine Wohnung als Kapitalanlage erworben werden soll, sind all das Aspekte, die man in Betracht ziehen muss. Die Investition in Wohnraum ist demnach sinnvoll, wenn entweder der Investor in der Lage ist, sich selbst zeitnah und professionell um obige Aspekte zu kümmern, oder wenn genau diese Tätigkeiten an eine Hausverwaltung oder einen ähnlichen Dienstleister ausgelagert werden können, der sich hierum kümmert.

Gewerberaumimmobilien

Bei der Vermietung von Gewerberaum sind die drei Voraussetzungen von Investments in Immobilien noch wichtiger als beim Wohnraum nämlich „Lage, Lage, Lage“.

Eine erfolgversprechende Gewerbeimmobilie muss immer so gelegen sein, dass Unternehmen dort ihren Sitz oder ihr Verkaufsgeschäft platzieren wollen. Leichte Zugänglichkeit für Kunden kann dabei genauso entscheidend sein wie der schnelle Zugang und die Anbindung an Lieferanten und Verkehrswege.

Im Unterschied zu Wohnraum sind bei gewerblicher Vermietung die gesetzlichen Regelungen lockerer, die vertraglichen Möglichkeiten demnach auch. Wo gesetzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist zulässig ist, wird diese im Gewerberaummietrecht doch meistens vertraglich durch eine langfristige Bindung an eine Immobilie ersetzt, die auch noch durch Verlängerungsoptionen im Vertrag gestreckt wird.

Sofern die Grundvoraussetzungen erfüllt sind, kann sich aber eine Investition in Gewerberaum durchaus auch als lohnenswert darstellen.

Die Frage nach der steuerlichen Abschreibung und der erzielbaren Miete sowie der Finanzierungskosten sind jedenfalls ein zusätzlicher Aspekt, der im Vorhinein geklärt werden muss und in die Anlageentscheidung einfließen sollte, unabhängig von der Zielimmobilie und deren Nutzung.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie lohnt sich immer dann, wenn sie sich „rechnet“, das heißt wenn anhand fester Parameter vorausgesagt werden kann, dass die Immobilie bei normalem Verlauf regelmäßig passives Einkommen abwirft, welches (ggf. auch durch Vermögensaufbau über zehn oder mehr Jahre =Tilgung) die hiermit zusammenhängenden Kosten übersteigt.

Ist die Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Der Sparer muss sich bewusst sein, dass die 200 – 300 €, die monatlich auf sein Konto oder in seinen Schuhkarton fließen allein durch die Inflationsquote an Wert, also Kaufkraft verlieren („alles wird teurer“). Bei einem Immobilieninvestment spart der Investor durch seine Tilgungsleistungen ohne dass er Zinsen selbst zahlt (die zahlt nämlich der Mieter). Im günstigsten Fall spart der Mieter durch eine Miete die über die Zinsen hinausgeht noch für den Investor mit, zusätzlich steuert der Staat durch Abschreibungsmöglichkeiten seinen Teil bei. Die 200 – 300 € Sparleistung können damit vervielfacht werden.

Immobilie als Kapitalanlage kaufen

Damit eine Immobilie als Kapitalanlage bezeichnet werden kann muss diese für den Anleger lediglich zu einer Ansparzahlung führen, darf aber keinen zusätzlichen Aufwand verursachen, weil dann neben dem Kapital auch die wertvolle Zeit des Anlegers gebunden wird. Demnach lohnt es sich mit erfahrenen Partnern gemeinsam nach Anlageobjekten zu suchen, bei denen die Fragen der Verwaltung geklärt sind und den Anleger nicht persönlich betreffen. Dann nämlich kann die monatliche Sparleistung einfach nur auf ein anderes Konto gezahlt werden. Nach 10 Jahren ist ein nicht unerheblicher Wert geschaffen, der steuerfrei veräußert oder weiterfinanziert werden kann.

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