Spekulationssteuer bei Immobilien: Kostenloser Verkauf nach 10 Jahren?

Kristof Mades 13.06.2020

Was ist die Spekulationssteuer?

Als „Spekulationssteuer“ wird der Tatbestand des § 23 I EstG umgangssprachlich oft bezeichnet. Es handelt sich um die Steuer für sogenannte „private Veräußerungsgeschäfte“ gemäß § 22 Nr. 2 EstG.

Sonstige Einkünfte, die zur letzten der sieben steuerpflichtigen Einkunftsarten zählen, § 2 I Nr. 7 EstG, sind per Definition all diejenigen Einkünfte, die in § 22 EstG aufgezählt sind. Hierunter fallen auch Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften, sofern die Voraussetzungen von § 23 EstG zutreffen.

§ 23 EstG

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind:

  1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
  2. Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. Ausgenommen sind Veräußerungen von Gegenständen des täglichen Gebrauchs. Bei Anschaffung und Veräußerung mehrerer gleichartiger Fremdwährungsbeträge ist zu unterstellen, dass die zuerst angeschafften Beträge zuerst veräußert wurden. Bei Wirtschaftsgütern im Sinne von Satz 1, aus deren Nutzung als Einkunftsquelle zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt werden, erhöht sich der Zeitraum auf zehn Jahre;
  3. Veräußerungsgeschäfte, bei denen die Veräußerung der Wirtschaftsgüter früher erfolgt als der Erwerb.“

Der Begriff der „Spekulationsgeschäfte“ hat sich trotz der Gesetzesänderung durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 hartnäckig gehalten, im Kern ist dieser auch noch immer richtig.

Der Normzweck der Vorschrift lässt sich bereits aus Ziff. 3 des ersten Absatzes erkennen. Es handelt sich um einen Auffangtatbestand für solche Einkünfte, bei denen zwar die Absicht besteht, Gewinn zu erzielen, die aber keiner der anderen sechs Einkunftsarten zugerechnet werden können und damit steuerfrei wären.

Diese sogenannte „capital-gains-Besteuerung“, also eine allgemeine Wertzuwachsbesteuerung, wird im deutschen Steuerrecht seit dem Jahr 1998 systematisch eingeführt,(nach Bäuml in Kanzler – Kraft – Bäuml – Marx – Hechtner Einkommenssteuergesetz Kommentar, § 23 Rn 14 mwN).

Was wird jetzt also versteuert?

Versteuert wird immer nur der Gewinn, der erzielt wird. Gewinn ist insoweit der Unterschiedsbetrag zwischen dem Buchwert eines Wirtschaftsguts und dem erzielten Veräußerungspreis.

Der Buchwert eines Wirtschaftsguts sind die sogenannten fortgeführten Anschaffungs – oder Herstellungskosten, je nach dem, ob das Wirtschaftsgut der Abschreibung unterliegt.

§ 23 EstG unterscheidet aber auch zwischen verschiedenen Wirtschaftsgütern und Geschäftstypen.

Spekulationsfrist bei Grundstücken

Ein Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks(auch mit aufstehendem Gebäude) ist nur dann nach § 23 I EstG steuerbar, wenn es in keinem Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebes verhaftet ist (ansonsten andere Einkunftsart) und wenn das Grundstück in einem Zeitraum von weniger als zehn Jahren vor dem Verkauf angeschafft wurden.

Besteuert wird dann der Gewinn, auf den bereits bei Kauf des Grundstücks „spekuliert“ wurde.

Nach 10 Jahren wird allerdings eine Steuerentlastung angeordnet, das heißt, wenn seit dem Erwerb mehr als 10 Jahr vergangen sind wird ein Gewinn aus dem Verkauf nicht mehr versteuert.

Als Zeitpunkt des Erwerbs gilt bei geerbten Häusern und Grundstücken übrigens der Zeitpunkt, in dem der Erblasser das Objekt erworben hat.

Spekulationssteuer berechnen anhand eines Beispiels

Der Verkäufer kauft beispielsweise über die InvestFirst GmbH im Januar 2020 eine Wohnung im Objekt NANO in Hattersheim zum Gesamtpreis von 100.000 €.

Der im notariellen Kaufvertrag festgehaltene Grundstücksanteil beträgt 20.000 €, der Restkaufpreis bezieht sich auf die Wohnung, welche gemäß § 7 EstG mit 2 % pro Jahr abgeschrieben wird.

Im Juli 2029 (9,5 Jahre später) wird die Wohnung zum Preis von 154.000 € aufgrund der eingetretenen Aufwertung des Gebiets und der damit zusammenhängenden Wertsteigerung der Wohnung verkauft.

Gemäß §§ 2 I Nr. 7, 22 Nr.2, 23 I Nr.1 EstG ist der Veräußerungsgewinn steuerbar und steuerpflichtig.

Zunächst ist der fortgeschriebene Buchwert auf den Verkaufszeitpunkt zu ermitteln.

Die Abschreibung ist in 2029 deshalb nur 1%, weil diese nur für 6 Monate statt für 12 angerechnet wird.

Der so ermittelte Buchwert weist eine Differenz zum Verkaufspreis von 54.000 € auf, demnach ist dieser Betrag der Steuer zum jeweiligen persönlichen Steuersatz (der auch insgesamt für alle Einkünfte steigt) zu unterwerfen.

Wird erst im Februar 2030 verkauft ist der gesamte Gewinn vollkommen steuerfrei.

Das gilt im Übrigen auch dann, wenn die Immobilie-unabhängig von der Frist – selbst bewohnt wurde und zwar zumindest im Jahr des Verkaufs und den vorangegangenen zwei Jahren. Hierdurch lassen sich Konzeptionen entwickeln, in denen ein Anleger selbst einzieht (Das funktioniert auch bei Wohnungen durch Kündigung wegen Eigenbedarf) und drei Jahre in der Immobilie wohnt um die Steuer zu sparen.

Veräußerungsgeschäfte

Das gleiche Prinzip gilt erstaunlicherweise auch – oftmals unbekannt – für Veräußerungsgeschäfte anderer Wirtschaftsgüter, so zum Beispiel wertvolle Oldtimer oder Wertgegenstände wie Gold und Silber, wobei die Behaltensfrist hier nur ein Jahr beträgt, es sei denn, mit diesen Gegenständen wären Einkünfte (Zinsen, Mieten oder Ähnliches) erzielt worden, dann verlängert sich auch hier die Frist auf zehn Jahre.

Gewerblicher Grundstückshandel

Wichtig zu erwähnen ist insoweit noch die Rechtsfigur des gewerblichen Grundstückshandels. Kurz und einfach erklärt behandelt diese Rechtsfigur den Fall, dass Privatpersonen mit Gewinnerzielungsabsicht gemäß § 15 EstG (Voraussetzung für Gewerbebetrieb) Grundstücke ankaufen und veräußern, ggf. auch 10 Jahre und mehr nach dem Ankauf. Indizien hierfür, die vom Bundesministerium für Finanzen herangezogen und durch die Rechtsprechung gebilligt werden sind eine bei Ankauf bereits vorliegende (und nachweisbare) Verkaufsabsicht oder die sogenannte 3-Objekt-Grenze.

Verkauft ein Privatmann 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren jeweils mit Gewinn, so nimmt das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit an und macht den Gewinn steuerpflichtig.

Fazit zur Spekulationssteuer

Ein Wiederverkauf von Immobilien mit Gewinn aus dem Privatvermögen kann steuerfrei sein wenn die Immobilien 10 Jahre und mehr im Vermögen des Verkäufers waren.

Hierdurch kann eine ganz erhebliche Liquiditätssteigerung und Vermögenssicherung über Jahre hinweg erreicht werden.

Wesentlicher Punkt ist, ein Immobilieninvestment so zu konzipieren, wie etwa bei der InvestFirst GmbH, dass die 10 – Jahres – Frist ohne größere Einschränkungen „ausgehalten“ werden kann, also insbesondere der Mieter die Darlehensraten weitestgehend zahlt und aus Abschreibungseffekten gegebenenfalls noch steuerliche Vorteile generiert werden können.

Auch bei Kauf mehrerer Anlageimmobilien, zum Beispiel aus dem Gesichtspunkt einer Risikostreuung, muss bereits daran gedacht werden, was in 10 Jahren sein soll. Gegebenenfalls kann auch ein zeitlich versetzter Erwerb „alle 5 Jahre“ sinnvoll sein um sich Freiheiten zum Verkauf nach 10 Jahren zu erhalten.

Wesentlicher Faktor hierbei ist: Wer Steuern zahlt hat Geld verdient.

Wenn also ein Verkauf einer Immobilie mit Wertsteigerung steuerpflichtig wäre, hätte der Verkäufer immer noch mehr als vorher. Die Steuerbefreiung auszunutzen führt lediglich zu einem (sicherlich erheblichen) zusätzlichen Hebel zur Vermögenssteigerung.

Verfasst am 13.06.2020 von

Kristof Mades

Kristof Mades, geboren 1989 in Bad Kreuznach ist: Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Fachanwalt für Steuerrecht & Steuerberater. Sein Studium der Rechtswissenschaften von 2008 bis 2012 mit Schwerpunkt Strafrechtspflege und Kriminologie, absolvierte Kristof an der Johannes-Gutenberg-Universität in Mainz. Kristof Mades ist Geschäftsführer der SKT Steuerberatungsgesellschaft mbH sowie der Rechtsanwälte Kanzler–Kern–Kaiser PartGmbB. Kristof Mades ist Gesellschafter der Invest First GmbH und leistet die steuerliche und juristische Unterstützung durch Kooperationspartner.

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